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Assessoria jurídica para compra de Imóvel Rural

Assessoria jurídica para compra de Imóvel Rural

Contar com o auxílio de advogados especialistas em Direito Imobiliário na hora de realizar a compra de um imóvel rural é fundamental para evitar estresses, gastos desnecessários e até mesmo demandas judiciais no futuro. Portanto, qualquer operação de compra e venda de imóvel rural, precisa ser muito bem analisada, estruturada e formalizada, de forma que assegure a ambas as partes o cumprimento do acordo.

Se você está interessado em comprar um sítio, chácara ou uma fazenda, então você precisa conhecer algumas das principais questões que não podem passar despercebidas durante esse processo.

Levantamento da documentação

Levantamento da documentação

Não é novidade que a chave para garantir a segurança jurídica da compra de qualquer tipo de imóvel está no levantamento e na análise da documentação pertinente, tanto daquela relativa ao imóvel quanto daquela relativa aos proprietários anteriores, entre as quais se destacam:

  1. Certidões pessoais do vendedor: como CPF, RG, comprovante de residência, certidões de casamento e nascimento;

  2. Certidão de Matrícula do Imóvel atualizada: obtida junto ao Cartório de Registro de Imóveis onde está matriculado ou transcrito o imóvel pretendido. É, praticamente, o DNA do imóvel;

  3. Certidões negativas de débitos tributários municipal, estadual e federal: a análise da quitação de impostos, taxas e contribuições públicas traz mais segurança à operação;

  4. Certidões dos Cartórios Distribuidores Cíveis e Criminais da Justiça Estadual, Federal e do Trabalho: a análise minuciosa de um advogado militante na área imobiliária pode afirmar se a existência de eventuais processos propostos pelo ou contra o vendedor podem resultar em risco à aquisição do imóvel;

  5. Certidão negativa dos Tabeliães de Protesto: para verificar se há indicativos de insolvência do vendedor, principalmente se houver a alienação de seus bens;

  6. Certidão Negativa de Débitos Condominiais: os débitos condominiais estão vinculados à titularidade da coisa. Portanto, se o imóvel rural em condomínio é transferido a um terceiro, este assume todas as obrigações condominiais, ainda que anteriores à sua aquisição.

Como você pode perceber, as investigações fiscal, previdenciária e judicial do imóvel e do vendedor têm o objetivo de verificar a existência de possíveis dívidas, ajuizadas ou não, ou ações que, futuramente, poderão comprometer a segurança do negócio. A assessoria jurídica detém o conhecimento necessário para decifrar esses documentos e estudar o grau de comprometimento de problemas detectados, afastando qualquer risco de ter o contrato declarado nulo ou de perder o imóvel.

Cautelas adicionais

Cautelas adicionais

Além desses documentos de praxe, é indispensável cercar-se de cautelas adicionais, principalmente no caso da aquisição de grandes terras ou de imóveis com matrículas muito antigas. É preciso fazer um estudo aprofundado da cadeia dominial do imóvel, comparar os limites físicos e os estabelecidos no memorial descritivo e verificar a situação fundiária.

Também não devem ser deixadas de lado consultas a órgãos estaduais do Meio Ambiente, ao Instituto Brasileiro do Meio Ambiente e dos Recursos Naturais Renováveis (Ibama), ao Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária (INCRA), ao Instituto Chico Mendes de Conservação da Biodiversidade (ICMBio), à Fundação Nacional do Índio (Funai), entre outros. Clique aqui e saiba como o que fazer em caso de compra de imóvel com multa ambiental

Além disso, é importante conhecer a legislação ambiental estadual onde está situado o imóvel e verificar se o vendedor possui alguma autuação, processo administrativo ou judicial que tenha como objeto o imóvel em negociação. Muitos detalhes, não é mesmo? Por isso, na sequência, vamos destacar apenas alguns deles – os que geralmente passam despercebidos, mas são fundamentais para assegurar a compra do seu imóvel rural.

  1. Certificação do georreferenciamento: desde 20 de novembro de 2016, o georreferenciamento tornou-se obrigatório para todos os imóveis rurais com mais de 100 hectares de área. Seguindo a lei 10.267/2001, o georreferenciamento do imóvel rural deve ser averbado em sua matrícula junto ao Cartório de Registro de Imóveis e a certificação deve ser exigida para toda alteração de área ou de titularidade em cartório, a exemplo de compra e venda, desmembramento, remembramento, sucessão ou patilha. Portanto, fique de olho se isso já foi regularizado no caso do imóvel em negociação.

  2. Concessão de outorga de lavra: outro ponto importante é realizar uma busca no Departamento Nacional de Produção Mineral (DNPM) sobre a possível existência de concessão de outorga de lavra para a área que se pretende adquirir. O que isso quer dizer? Bom, segundo o artigo 1.229 do Código Civil, fazem parte da propriedade imóvel o espaço aéreo e o subsolo, até onde lhe aproveitem. Entretanto, por força do artigo 20, inciso IX da CF/88, as jazidas minerais existentes no subsolo são de propriedade da União e, assim, poderá ser autorizada sua exploração por terceiros na forma de concessão ou autorização (Art. 176, §1º, CF/88).

    Ou seja, para não ser surpreendido por um terceiro que detém o direito de explorar algum bem mineral que exista no subsolo do seu imóvel rural, não custa nada dar atenção a esse detalhe, não é mesmo?

  3. Propriedade passiva de invasão: antes de assinar o contrato de compra do imóvel rural não se esqueça também de providenciar um atestado junto ao Movimento dos Trabalhadores Rurais Sem Terra (MST) para assegurar que ele não se encontra na lista das propriedades passíveis de invasão. Melhor se garantir de todos os lados, certo?

    Ter cautela com aspectos tão peculiares como esses, além dos contratuais, claro, podem tornar a negociação de compra de imóvel rural muito mais clara e segura. Vale lembrar que cada caso possui características e variações singulares e, portanto, demanda diferentes análises e cuidados. Por isso, a solução é se prevenir da melhor forma possível contando com o auxílio de uma assessoria jurídica especializada.

    Afinal, todo cuidado é pouco na hora de fechar um negócio, ainda mais quando diferentes variáveis podem interferir nessa resolução.

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Assessoria Jurídica em Direito Imobiliário

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Escrito por Grosman Advocacia

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